Ładowarki w nowych budynkach: przepisy

Jakie przepisy obowiązują dziś

Wymagania dla nowych budynków wynikają z ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Zależą od rodzaju budynku i liczby stanowisk postojowych:

• Nowe budynki mieszkalne z ponad 10 stanowiskami postojowymi — kanały na przewody i kable elektryczne przy wszystkich stanowiskach (infrastruktura pasywna). Samych ładowarek nie trzeba montować od razu.
• Nowe budynki niemieszkalne z ponad 10 stanowiskami — co najmniej jeden punkt ładowania oraz kanały umożliwiające montaż punktu przy co najmniej co piątym stanowisku.
• Budynki przebudowywane — te same wymagania, jeśli koszt przebudowy przekracza 25% wartości budynku, a koszt instalacji ładowania nie przekracza 7% kosztu przebudowy.

Co zmienia dyrektywa EPBD

Dyrektywa (UE) 2024/1275 (EPBD) idzie dalej niż obecne polskie przepisy. Termin jej wdrożenia minął 29 maja 2026 r., a wymagania mają trafić m.in. do warunków technicznych dla budynków. Dla nowych inwestycji oznacza to:

• Budynki mieszkalne z ponad 3 miejscami postojowymi — okablowanie wstępne co najmniej 50% miejsc i kanały na pozostałych.
• Budynki niemieszkalne z ponad 5 miejscami — co najmniej 1 punkt ładowania na 5 miejsc, okablowanie wstępne co najmniej 50% miejsc i kanały na pozostałych.

Stan na wrzesień 2026. Wymagania EPBD obowiązują w Polsce po wdrożeniu do prawa krajowego. Budynek projektowany dziś będzie użytkowany przez dziesięciolecia, dlatego rekomendujemy projektowanie od razu pod standard EPBD. Artykuł nie stanowi porady prawnej.

Kanały, okablowanie wstępne i gotowe punkty

Przepisy posługują się trzema poziomami przygotowania. Każdy kolejny kosztuje więcej na etapie budowy, ale znacznie mniej niż wykonanie go w użytkowanym budynku:

• Kanały (infrastruktura pasywna) — puste trasy: korytka, rury osłonowe i przepusty, którymi w przyszłości da się poprowadzić przewód do stanowiska.
• Okablowanie wstępne — przewody zasilające już doprowadzone do stanowisk, zakończone tak, by montaż ładowarki sprowadzał się do jej podłączenia.
• Gotowy punkt ładowania — zamontowana i uruchomiona ładowarka, najlepiej z licznikiem MID i obsługą OCPP.

Co zaprojektować, żeby nie przerabiać później

• Moc przyłączeniową z rezerwą na ładowanie albo dynamiczne zarządzanie mocą (DLB), które pozwoli obsłużyć wszystkie stanowiska na rozsądnym przyłączu.
• Rozdzielnicę z miejscem na zabezpieczenia i liczniki MID kolejnych punktów.
• Trasy kablowe do docelowej liczby stanowisk, a nie tylko do pierwszych ładowarek.
• Łączność w garażu — okablowanie sieciowe lub miejsce na router z kartą SIM, bo ładowarka bez internetu nie rozliczy mieszkańców.
• Wymagania ppoż. dla garażu podziemnego, uzgodnione z rzeczoznawcą już na etapie projektu.
• Model rozliczeń po oddaniu budynku — kto będzie operatorem ładowarek i jak mieszkańcy będą płacić za energię.

Dlaczego teraz jest taniej

Poprowadzenie tras kablowych i zasilania w stanie surowym to prace wykonywane razem z resztą instalacji. Ta sama praca w oddanym budynku oznacza kucie, przebicia przez stropy, prace w czynnym garażu i zgodę wspólnoty na każdą zmianę. Do tego dochodzą osobne ekspertyzy i projekty, gdy mieszkańcy zgłaszają się z ładowarkami pojedynczo.

Jeden zbiorczy projekt na etapie inwestycji obejmuje wszystkie stanowiska. W Domena Power ekspertyza i projekt kosztują 3 000 zł netto (3 690 zł brutto) za pierwszy punkt i 330 zł netto (405,90 zł brutto) za każdy kolejny.

Infrastruktura EV jako atut sprzedażowy

Dla nabywcy mieszkania z miejscem postojowym gotowość do ładowania coraz częściej przesądza o wyborze. Stanowisko z doprowadzonym zasilaniem albo działającą ładowarką to konkretny argument w prospekcie — a budynek oddany z działającym systemem rozliczeń oszczędza przyszłej wspólnocie sporów o to, kto płaci za prąd.

Po oddaniu budynku: system zamiast problemu

Sama ładowarka nie rozwiązuje kwestii rozliczeń. Z systemem Domena Power każda sesja jest przypisana do mieszkańca i lokalu, a zarządca pobiera raporty do not obciążeniowych. Deweloper przekazuje wspólnocie działającą, uporządkowaną infrastrukturę i nie zostaje z obowiązkami eksploatacyjnymi. Abonament to 30 zł netto miesięcznie za pierwszą ładowarkę i 10 zł netto za każdą kolejną, bez prowizji od energii.