EV-Laden mit Bewohnern richtig abrechnen

Warum man für fremden Strom mitzahlt

Ladestationen in der Garage oder auf dem Parkplatz einer Eigentümergemeinschaft werden meist über den Zähler des Gemeinschaftseigentums versorgt. Die Stromrechnung zahlt die Gemeinschaft, und die Kosten werden auf alle Wohneinheiten umgelegt — auch auf die ohne Elektroauto.

Das Problem entsteht, wenn an den Ladestationen MID-zertifizierte Unterzähler fehlen, die eine verlässliche Verbrauchsmessung ermöglichen, und ebenso ein Zugangs- und Managementsystem für die Ladestationen. Ohne sie kann jeder sein Auto anschließen, niemand weiß, wer wie viel Energie bezogen hat, und die Gemeinschaft hat keine Grundlage, die Kosten den Wohnungseigentümern zu belasten.

Der Umfang wächst schnell: Ein Elektroauto verbraucht oft 150–300 kWh pro Monat. Fünf Autos mit je 250 kWh ergeben 1.250 kWh, bei Energiekosten von rund 1 zł/kWh also über 1.200 zł pro Monat, die ohne Abrechnung alle Wohnungseigentümer tragen.

Beispielrechnung: Die tatsächlichen Kosten pro kWh hängen vom Tarif und Vertrag der Gemeinschaft ab, der Verbrauch von der Zahl der Autos und ihrer Nutzung.

Drei Abrechnungsmodelle im Vergleich

Eigentümergemeinschaften nutzen meist eines von drei Modellen. Ab mehr als einer Ladestation empfehlen wir das letzte — die Abrechnung pro Ladevorgang: Sie ist gerecht, wächst mit der Zahl der Autos mit und erspart dem Verwalter das monatliche Abschreiben von Zählerständen.

• Pauschale — eine feste monatliche Gebühr für jeden Nutzer der Ladestation. Einfach in der Handhabung, aber ungerecht: Wer 50 kWh lädt, zahlt genauso viel wie jemand mit 500 kWh. Mit wachsender Zahl der Autos deckt sie schnell die Kosten nicht mehr.
• Unterzähler an einer Ladestation, die einer Wohneinheit zugeordnet ist — funktioniert, wenn die Ladestation an einem bestimmten Stellplatz steht. Er erfordert jedoch manuelle Ablesungen, und bei einer gemeinsam genutzten Ladestation lässt sich nicht feststellen, wer wie viel verbraucht hat.
• Abrechnung pro Ladevorgang im System — jeder Ladevorgang wird einem Nutzer zugeordnet, die Energie laufend gemessen und die Kosten automatisch berechnet. Das funktioniert sowohl bei Ladestationen, die Wohneinheiten zugeordnet sind, als auch bei gemeinsam genutzten — ohne manuelle Ablesungen.

Internes System oder öffentlicher Betreiber

Eine Eigentümergemeinschaft kann ihre Ladestationen einem externen Ladenetz zur Verwaltung übergeben oder sie in einem eigenen, internen System abrechnen. Auf den ersten Blick leisten beide Lösungen dasselbe — sie messen die Energie und berechnen die Gebühren. Sie unterscheiden sich aber darin, wer die Regeln festlegt und bei wem das Geld bleibt.

• Preise: Ein öffentlicher Betreiber gibt in der Regel einen eigenen, kommerziellen kWh-Preis vor, der über den Energiekosten der Gemeinschaft liegt. Im internen System legt die Gemeinschaft den Preis selbst fest — in Höhe der tatsächlichen Kosten pro kWh.
• Provision: Der Betreiber erhebt eine Provision auf jede verkaufte kWh oder eine Marge auf den Energiepreis. Das interne System kostet ein festes Abo, unabhängig vom Verbrauch.
• Geldfluss: Beim Betreiber gehen die Zahlungen der Bewohner zunächst auf dessen Konto, und die Gemeinschaft erhält die Kostenerstattung nach Abzug der Provision, oft mit Verzögerung. Im internen System geht der Betrag direkt an die Gemeinschaft — auf Grundlage einer Belastungsanzeige.
• Zugang: Öffentliche Netze sind auf beliebige Fahrer ausgerichtet. Im internen System entscheidet die Gemeinschaft, wer laden darf — nur Bewohner, bestimmte Wohneinheiten oder ausgewählte Ladestationen — und kann den Zugang jederzeit entziehen.
• Abrechnung mit den Wohneinheiten: Der Betreiber rechnet mit dem Fahrer ab, nicht mit dem Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft keinen Bericht pro Wohneinheit für die eigene Abrechnung erhält. Das interne System liefert Berichte je Wohneinheit, fertig für die Ausstellung von Belastungsanzeigen.
• Daten und Vertrag: Beim Betreiber bleiben Nutzerdaten und Ladehistorie bei einem externen Unternehmen, und die Verträge laufen oft über viele Jahre. Im internen System gehören die Daten der Gemeinschaft, und das Abo lässt sich beenden.

Warum sich ein öffentlicher Betreiber nicht lohnt

Das Modell eines öffentlichen Betreibers ist auf einem öffentlich zugänglichen Parkplatz sinnvoll, wo Einnahmen von fremden Fahrern das eigentliche Ziel sind. In einer Eigentümergemeinschaft arbeitet es gegen die Bewohner: Sie zahlen einen höheren Preis als die tatsächlichen Energiekosten, und die Differenz landet beim Vermittler, statt in der Gemeinschaft zu bleiben.

Beispiel: Fünf Autos beziehen zusammen 1.250 kWh pro Monat, der Preis für die Fahrer beträgt 1,50 zł/kWh. Das sind 1.875 zł pro Monat. Bei 20 % Provision behält der Betreiber 375 zł pro Monat ein, also 4.500 zł pro Jahr — und der Betrag wächst mit jedem weiteren Elektroauto im Gebäude. Das interne System von Domena Power für 6 Ladestationen kostet fest 80 zł netto pro Monat, unabhängig von der Zahl der kWh.

Beispielrechnung: Provisionen und Preise hängen vom konkreten Betreiber und Vertrag ab, der Verbrauch von der Zahl der Autos im Gebäude.

MID-Zähler und Fernauslesung

Grundlage der Abrechnung ist die Information, wer den Ladevorgang gestartet und wie viel Energie bezogen hat. Die Ladestation kommuniziert über das OCPP-Protokoll mit dem System und übermittelt die Energiewerte, und das System ordnet sie dem angemeldeten Nutzer und seiner Wohneinheit zu.

Für eine verlässliche Abrechnung braucht es Ladestationen mit MID-zertifizierten Energiezählern. Nur dann ist die Ablesung eine belastbare Grundlage, um den Wohnungseigentümer zu belasten, und lässt sich bei einer Reklamation leicht belegen.

Die zweite Voraussetzung ist ein komfortables System wie Domena Power, das die Werte aus der Ferne erfasst. Die Verwaltung muss nicht regelmäßig vor Ort erscheinen und mühsam Zählerstände notieren — alle Daten stehen im Panel, den jeweiligen Wohneinheiten zugeordnet.

Wie Sie den kWh-Preis festlegen

Der Preis für die Bewohner sollte dem Betrag entsprechen, den die Gemeinschaft tatsächlich für 1 kWh zahlt. Dann zahlt niemand für das Laden anderer mit, und die Gemeinschaft verdient nicht an den Bewohnern. Der Preis wird aus der Rechnung für den Zähler ermittelt, über den die Ladestationen versorgt werden.

• Addieren Sie alle Rechnungsposten: Wirkenergie, Netzentgelte, Kapazitätsentgelt und sonstige variable Gebühren, und teilen Sie die Summe durch den Verbrauch in kWh. Das Bruttoergebnis sind die Basiskosten pro kWh.
• Hat die Gemeinschaft einen Zweizonentarif (Tag/Nacht), legen Sie im System zwei Preise entsprechend der Rechnung an — der günstigere Nachtpreis motiviert zum Laden außerhalb der Spitzenzeiten.
• Aktualisieren Sie den Preis nach jeder Änderung der Energiepreise oder Netzentgelte, damit er weiterhin den tatsächlichen Kosten entspricht.

Wie Umsatzsteuer und die Dokumentation der Ladeentgelte zu handhaben sind, hängt von der Rechtsform und dem Abrechnungsmodell der Gemeinschaft ab — das sollten Sie mit der Buchhaltung klären.

App, RFID-Karten optional

Im System von Domena Power starten und beenden Bewohner das Laden in der App. Sie sehen laufend Ladeleistung, geladene Energie und Kosten des Ladevorgangs, nach dessen Ende eine detaillierte Kostenaufstellung und die vollständige Ladehistorie.

Der Verwalter muss keine RFID-Karten ausgeben oder austauschen, das System unterstützt sie aber, wenn die Gemeinschaft Karten bevorzugt. Neue Personen fügt er aus der Ferne im Panel hinzu und kann den Zugang jederzeit entziehen, z. B. nach dem Verkauf einer Wohnung — ohne Serviceeinsatz.

Monatliche Abrechnung Schritt für Schritt

Mit dem System beschränkt sich die Abrechnung auf das Herunterladen eines Berichts und das Ausstellen von Belastungsanzeigen — ohne Garagenbesuche und manuelles Ablesen der Zähler. Der Ablauf sieht so aus:

• Das System erfasst alle Ladevorgänge an den Ladestationen der Gemeinschaft — mit Datum, Dauer, geladener Energie und berechneten Kosten.
• Am Ende des Zeitraums lädt der Verwalter im Panel einen Bericht pro Nutzer oder Wohneinheit herunter: Verbrauch in kWh, Betrag und Anzahl der Ladevorgänge.
• Auf dieser Grundlage stellt die Verwaltung den Wohnungseigentümern Belastungsanzeigen über den Betrag für die verbrauchte Energie aus. Wir integrieren uns mit Verwaltungs- und Abrechnungssystemen für Immobilien, u. a. Betasi.
• Die Bewohner sehen in der App dieselben Daten wie der Verwalter, sodass die Abrechnung transparent ist und keinen Streit auslöst.

Was das Abrechnungssystem kostet

Das Abo von Domena Power kostet 30 zł netto (36,90 zł brutto) pro Monat für die erste Ladestation einer Gruppe und 10 zł netto (12,30 zł brutto) für jede weitere. Die erste M2M-SIM-Karte, die die Verbindung auch in der Tiefgarage sicherstellt, ist inklusive. Wir erheben keine Provision auf die Energie — der gesamte Abrechnungsbetrag bleibt in der Gemeinschaft.

Beispiel: Bei 6 Ladestationen beträgt das Abo 80 zł netto (98,40 zł brutto) pro Monat, unabhängig davon, wie viele kWh die Bewohner beziehen. Die Kosten für Ihr Objekt berechnen Sie mit dem Rechner unten.